Por Flavio Albarracín. La Legislatura porteña en el 2017 aprobó la iniciativa de Horacio Rodríguez Larreta y sancionó la Ley 5859, donde fijó que la comisión inmobiliaria por un contrato de alquiler vivienda no puede superar el 4,15% del total del monto y deberá ser afrontada por el dueño de la propiedad.
Tal iniciativa, supone que es el dueño del inmueble, y no el inquilino, el que contrata a una inmobiliaria, por lo que los honorarios del profesional deben acordarse con el locador y no con ambas partes.
El Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la Ciudad de Buenos Aires rechazó una demanda de Acción de Amparo contra el Gobierno porteño, iniciada por el Centro de Corredores Inmobiliarios y por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA), en la que solicitaba se dejará sin efecto la Ley 5859 y su decreto reglamentario por inconstitucional, que establece, entre otras cuestiones, el pago a cargo del propietario de la comisión inmobiliaria en los casos de locaciones de viviendas urbanas.
Entre los argumentos del amparo habían planteado que “la Ley N° 5859 impide a los corredores inmobiliarios, en el marco de un contrato de locación con destino a vivienda única, percibir la comisión correspondiente de parte de los locatarios que sean personas físicas quedando las mismas a cargo de los locadores.
Además, el Centro de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad porteña esgrimía que dicha ley lesionaba el derecho de los corredores inmobiliarios a trabajar y ejercer su actividad comercial.
Y, que los corredores inmobiliarios sufrían con dicha Ley una “confiscación del 50 % de sus comisiones/honorarios”, lesionando su derecho de propiedad, y que el derecho a la vivienda de los habitantes de la ciudad quedaría garantizado a expensas de la actividad de los corredores inmobiliarios. Manifestaron que los términos de la ley en cuestión atentan contra el salario de los corredores y, en consecuencia, contra el derecho a una vida digna.
Plantearon, además, que el Gobierno se inmiscuyó en competencias propias del Congreso de la Nación, al que le corresponde regular los derechos de los corredores inmobiliarios, advirtieron que la Ley vulnera el derecho de propiedad al resultar confiscatoria y el derecho a trabajar; y que implica una situación de desigualdad respecto de aquellas personas que ilegítimamente ejercen la misma actividad sin estar matriculados.
Durante el proceso, el Gobierno porteño interpuso recurso de inconstitucionalidad contra la sentencia del tribunal de Alzada, considerando que el actor efectúa una interpretación antojadiza del art. 1350, y que desconoce que la distribución de competencias en la materia federal ha dejado en cabeza de las jurisdicciones subnacionales (provincias y CABA) la regulación de los honorarios profesionales.
A todo esto, el TSJ dejó en claro que es el dueño del inmueble, y no el inquilino, el que contrata a una inmobiliaria. Por lo tanto, los honorarios del profesional deben acordarse con el locador y no con ambas partes.
La sentencia, por otro lado reivindica las competencias de cada provincia o jurisdicción para regular en materia de aranceles de las actividades profesionales, y dejó sin efecto un fallo previo de la Cámara de Apelaciones, que había resuelto que las inmobiliarias tenían derecho de cobrar honorarios de las dos partes del contrato.
En el fallo el TSJ resolvió por mayoría “admitir la queja por recurso de inconstitucionalidad denegado planteada por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) junto con la Asociación Civil de Inquilinos Agrupados y el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y declarar la nulidad de todo lo actuado y rechazar la demanda, sin costas”.
Por su parte, el representante de Inquilinos Agrupados, afirmó: “Este fallo es el puntapié inicial para lograr que en el resto de las provincias se avance en la modificación de las leyes que nos obligan a pagar honorarios a inmobiliarias que sólo defienden los intereses de las personas propietarias. La comisión la van a pagar las y los dueños en todo el país”.
Qué pasa en Córdoba y en Rosario
Las agrupaciones que representan a inquilinos en Córdoba y Rosario vienen pidiendo la sanción de una ley que obligue a propietarios a pagar los honorarios profesionales por la intervención de corredores inmobiliarios y que el sellado no lo tienen que pagar los inquilinos, sino también los propietarios y en tal sentido se encuentran presentados proyectos en ambas Legislaturas Provinciales.
Actualmente, en Córdoba las inmobiliarias cobran el 5% del monto total del contrato a cargo del Locatario, lo que equivale al valor aproximado de un mes y medio de alquiler, para ingresar y también para su renovación, conforme a lo establecido por las Leyes regulatorias de la actividad inmobiliaria, vale decir por la Ley 7191 -sancionada en 1984- creadora del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Córdoba y la posterior sanción en 2007 de la Ley 9545 creadora del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Córdoba.
Las agrupaciones de inquilinos sostienen que en la actualidad, los gastos iniciales para el ingreso a un inmueble con destino habitacional, implican un valor que representa el equivalente a tres meses y medio de alquiler (3.5 meses) y que al momento de renovar el contrato los inquilinos deben realizar las mismas erogaciones.
Dicha erogación se compone de el monto correspondiente al alquiler, depósito en garantía de corresponder, abonar costos de informes, certificación de firmas, costos de sellado, altas de servicios, gestorías y honorarios del Corredor Inmobiliario Matriculado interviniente. Los honorarios del Corredor se conocen vulgarmente como Comisión Inmobiliaria.
“De aprobarse tales iniciativas los gastos que hace un inquilino al momento de ingresar a un inmueble o renovar un contrato se estarían reduciendo en un 50%”, sostuvo Sebastián Artola, referente de Inquilinos Agrupados Rosario y de la Federación de Inquilinos Nacional en la provincia de Santa Fe.
Uno de los proyectos que se encuentra en la Unicameral establece:
- En las locaciones de inmuebles con destino habitacional, eximir a los inquilinos del pago de las comisiones inmobiliarias, el costo de la misma pasará a cargo de los propietarios del Inmueble, quedando expresamente prohibido requerir mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias por intermediación a los inquilinos.
- Los informes requeridos para analizar las garantías de los locatarios, cuando sean requeridos para contrataciones de inmuebles con destino habitacional, su costo no podrá estar a cargo de los inquilinos.
- Para los casos de renovación contractual de las locaciones con destino habitacional o comercial, los propietarios deberán abonar el 50% de la comisión inmobiliaria del nuevo contrato.
- Las inmobiliarias deberán dar amplia, clara y precisa difusión en los avisos publicitarios vía páginas web, del nuevo régimen de comisiones y gastos.
En Río Negro
Recientemente, mediante un fallo de Defensa del Consumidor de Rio Negro, dependiente de la Secretaría de Comercio de la Provincia, condenaron a una inmobiliaria a devolver una comisión que había cobrado a un inquilino de manera indebida.
La Provincia de Rio Negro sancionó hace muchos años la Ley Provincial 2.051, que crea al Colegio de Corredores y Martilleros Públicos en Río Negro, y regula su actividad. En su artículo 26, inciso G, señala que la comisión inmobiliaria debe pagarla el propietario.
El presidente de la agrupación de Inquilinos manifestó_ “esto es importante porque sienta un precedente que les va a permitir a otros inquilinos e inquilinas hacer lo mismo, una denuncia y pedir la devolución de ese cobro ilegal y también hay que tener presente que de esta manera la provincia reconoce la vigencia de la ley, que el propio mercado desconoce”.
Señaló que Río Negro fue la primera provincia en regular que la comisión inmobiliaria debe pagarla el propietario, pero ninguna inmobiliaria la cumplía, solo porque no querían cumplirla porque si le cobran la comisión al propietario el propietario se lleva la propiedad a otra inmobiliaria que no se la cobre” e indicó: “entonces las inmobiliarias lograron cargar ese costo sobre las espaldas de los inquilinos y hoy este fallo reconoce que eso es ilegal y permite que otros inquilinos puedan hacer la denuncia”.
Ante la consulta, consideró que “esto era una pugna para que se reconociera la ley y porque las inmobiliarias hacen algo ilegal, ahora está probado. Ahora lo que necesitamos es un fallo de la Justicia, que nos cuesta tener, porque cuando se va a una instancia de mediación las inmobiliarias terminan devolviendo el dinero, entonces necesitamos un fallo que rectifique la vigencia de la ley”.
Por último Díaz, en el mismo rumbo, refirió que “necesitaríamos además que las inmobiliarias empiecen a pagar algún tipo de multa si no cumplen la ley. Creo que en esa instancia estamos bastante cerca y estamos por presentar una declarativa ante la Justicia, para que nos expliquen qué significa el artículo 27 de la Ley 2.051, si logramos eso ahí todas las inmobiliarias van a tener que empezar a cobrar la comisión a los propietarios”.
La inmobiliaria tuvo que devolver ese cobro ilegal a un inquilino que hizo la denuncia, pero además tuvieron que destruir un pagaré que le habían hecho firmar en concepto de depósito, y tuvo que reconocer que las tasas municipales las paga el propietario. Incluso si ese cargo figura en el contrato, ya que la ley nacional de alquileres lo prohíbe explícitamente.
